ضرورتها و اثرات صدور سند اماكن روستايي در كشور

 

با توجه به ثبت نام اهالي روستاي بالاكروكلا(قاضي محله) مبني بر تهيه و صدور سند مالكيت روستايي كه از مدتي پيش آغاز شده است به نظر مي رسد بعضي از اهالي، چندان مايل به انجام اين كار نيستند. شايد هزينه اوليه و شايد ماليات هاي خاصي كه دولت در اين امر در نظر مي گيرد موانعي باشد در تصميم گيري درست اين امر مهم.

 

اينكه سند دار شدن منزل مسكوني اهالي روستا چه ويژگي ها و مزايايي دارد بطور مفصل به اين مقوله خواهيم پرداخت.

 

 

نظام ثبت اسناد و املاك در كشور سابقه ديرينه‌اي دارد. اما در دوره‌هاي مختلف حداكثر ارتباط با روستاها تنها ثبت ده به نام مالك و يا اراضي آن به نام حاكمان وقت صورت گرفته بود.

 

پس از انقلاب اسلامي، بنياد مسكن انقلاب اسلامي باتوجه به اهدافي چون : تحديد حدود و رسميت بخشيدن به مالكيت ساكنين بافت روستاها، افزايش انگيزه جهت پايداري سكونت در روستا، گسترش كالبدي موزون و طراحي شده و بهره‌گيري مناسبتر روستاييان از دستگاههاي دولتي جهت سرمايه‌گذاري و نهايتا" ايجاد امنيت قضايي با همكاري اداره ثبت اقدام به تهيه و اجراي طرح صدور سند اماكن روستايي كشور نمود.

 

بر اين اساس، تا پايان سال 1386 حدود 167 هزار جلد سند روستايي در كشور صادر شده است.

اجراي اين طرح در سطح كشور اثرات و بازتاب هايي در ابعاد مختلف اجتماعي - اقتصادي كالبدي و مديريتي بر جاي مي‌گذارد كه از مهمترين آنها مي توان به موارد ذيل اشاره نمود:

 

1‌-هويت بخشي به مالكيت خصوصي

 

2‌-كاهش مشكلات بويژه برخوردها و نزاع هاي اجتماعي مربوط به اراضي

 

3 - جذب تسهيلات مالي در روستاها

 

4‌-گسترش فيزيكي و مبتني بر برنامه‌ريزي

 

5‌-بهبود كيفيت مسكن روستايي،

 

6- ارتقاء جايگاه نهادهاي محلي - تقويت و نظارتهاي دولت در مديريت اراضي روستايي.

 

 

منزل حاج حسين اميني(ره) در سال 1350

 

مقدمه

 

مالكيت زمين همواره يكي از مهمترين ابزار كسب قدرت در روستاهاي ايران بوده است. تحولات اجتماعي- اقتصادي دهه 40 و 50 اگرچه سبب گرديد تا ساختار مالكيت از بزرگ مالكي به خرده مالكي تغيير يابد ولي هنوز در كنار ارزش اقتصادي، ارزش اجتماعي - سياسي زمين از جايگاهی ويژه در روستاها برخوردار است.

 

امروزه از نظر حقوقی مهمترین راه تثبيت مالكيت برخورداري از سند است. در كشور ما اگر چه توجه به تعيين مالكيت و صدور سند بطور رسمي از سال 1310 هجري شمسي آغاز شد  ولي جامعه روستايي از اين حيث همانند ساير جوانب از جامعه شهري كشورعقب‌تر است بطوريكه تا سالهاي اخير صدورسند مالكيت مشاع براي روستاها سبب شده تا غالب اماكن روستايي از سند مالكيت رسمي بهره مند نباشند. اين وضعيت نه تنها سبب كاهش تعلق روحي - رواني روستایيان به زادگاه‌شان (باتوجه به شكاف زندگي شهري و روستايي) شده است بلكه سطح برخورداري روستاييان از تسهيلات و ... را كاهش داده است.

 

از اينرو توجه به تثبيت مالكيت و صدور سند قانوني جهت كاهش شكاف بين زندگي شهري و روستايي از اهميت ويژه ای برخوردار گرديده است. بطوريكه دولت جمهوري اسلامي از برنامه دوم توسعه اقتصادي ، اجتماعي و فرهنگي کشور برنامه صدور سند اماكن روستايي را از طريق بنياد مسكن انقلاب اسلامي و سازمان ثبت و اسناد كشور در دستور كار خود قرار داده است.

 

 

 

  1- ضرورتها و اهداف

 

 

در سال 1302 كه قانون ثبت املاك در كشور براي اولين بار به اجرا درآمد تنها تعداد كمي از املاك شهری به ثبت رسيد. استقبال ضعيف مردم، دولت وقت را مجبور كرد تا در سال 1310 قانون اجباري ثبت املاك را به تصويب برساند. بر این اساس هر فردی که ملكي را تحت تصرف داشت با مراجعه به اداره ثبت محل و تكميل فرم اظهار نامه، حدود، ثغور و نوع ملك را مشخص نموده و به ثبت میرساند.

 

اين قانون اگر چه در شهرها، شهرنشينان را از منافع صدور سند مالكيت منتفع نمود ولي در عرصه های روستایی به جهت قدرت مالكان،  روستاييان از منافع آن برخوردار نشدند.

 

با تحولات اجتماعي - اقتصادي دهه 40 (بويژه اجراي قانون اصلاحات ارضي) روستاييان از صاحب نسق زراعي بهره مند شدند. بطوريكه طبق قانون هر زارعي كه بر روي زميني كشت و كار  مي‌نمود به عنوان مالك آن زمين قلمداد مي شد.

عليرغم تحولات به وقوع پيوسته در روستاهاي كشور تنها تعداد محدودي از خانوارهاي روستايي از سند مالكيت برخوردار شدند.

 

از  اينرو سياست صدور سند مالكيت اماكن روستايي بنا بر ضرورتهاي ذيل تدوين گرديد:

 

-  افراز اراضي مشاع بافت روستاها

 

-  تضعيف تعلقات روحي و رواني روستاييان به زادگاه‌شان

 

-  شكاف بين جامعه روستايي و شهري در برخورداري از منافع داشتن سند مالكيت.

 

 

 

 

براساس اين ضرورتها دولت با اجراي اين سياست در صدد تحقق اهداف ذيل است:

 

1 - ‌تحديد حدود و رسميت بخشيدن به مالكيت ساكنين بافت روستاها كه فاقد سند رسمي مالكيت بر عرصه و اعيان واحدهاي مسكوني، اماكن اداري، خدماتي، تجاري و اراضي واقع در بافت هستند؛

 

2 - ‌افزايش انگيزه لازم جهت پايداری سکونت در روستاها؛

 

3 - گسترش كالبدي موزون و طراحي شده؛

 

4 - بهره‌گيري افراد (اعم از حقيقي و حقوقي) از تسهيلات دستگاههاي دولتي جهت سرمایه گذاری در روستا؛ و

 

5 - ايجاد امنيت قضايي.

 

 

 

 

 -2 چالشهاي پيش روي سیاست صدور سند اماكن روستايي

 

ويژگي هاي خاص اجتماعي - اقتصادي جامعه روستايي كشور، جديد بودن سياست و ماهيت فرابخشي اجراء آن سبب گرديد تا اين سياست در اجراء با چالشهاي اساسي روبرو گردد كه از جمله این چالشها می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

 

الف -در روستاهای داراي پلاك فرعي که در سال 1310 به بعد به ثبت رسيده‌اند اكثر مالكين يا در روستا حضور ندارد يا ورثه بدون حصر وراثت اقدام به احداث بنا نموده‌اند و يا عده‌اي با دست نوشته عادي ملك را به فروش رسانده اند كه اداره ثبت هيچ اطلاعي از نقل و انتقال ملك ندارد. لذا اين زمين به نام مالك اوليه ملك است و متصرفين املاك افراد ديگری هستند.

 

ب - در روستاهاي مشمول اصلاحات ارضي، اسناد اصلاحات ارضی مشاعي از كل بافت روستا است و در اکثر مناطق كشور محدوده زمين مزروعي از مسكوني مجزا نشده است و پلاك مفروزي وجود ندارد. بنابراين حدود و ثغور ملك و سهم تصرف هر فرد از كل اراضي روستا مشخص نيست و محدوده‌اي كه در تصرف مالك مي‌باشد با سهمي كه در اسناد اصلاحات اراضي مشخص شده مطابقت ندارد.

 

ج - برخي از روستاهاي كشور تحديد حدود نشده است و چون آدرس و نشاني مالكين جهت تحديد حدود در دست نيست ادارات ثبت از صدور سند در ملك، بدون تحديد حدود خودداري مي‌نمايند.

 

د - طولاني بودن فرآيند انتقال مالكيت در تعدادي از روستاهایی كه در تملك اداره اوقاف و برخي از دستگاههاي دولتي ديگر است.

 

 ه - وجود تشريفات ثبتي براي املاك روستايي .

  

 و - به روز نبودن قوانين ثبت باتوجه به تحولات جامعه روستايي كشور.

 

 

سند دستارمي منزل حاج حسين اميني(ره) در سال 1317

 

 

 

3-بازتابها و اثرات صدور سند

 
 

ارزيابي‌هاي انجام گرفته بر روي اين سياست در طول برنامه‌هاي دوم و سوم بصورت موردی نشان داده است كه اجراي سياست صدور سند اماكن روستايي اثرات مثبتي در ابعاد اجتماعي - اقتصادي، كالبدي و مديريتي - نهادي توسعه روستاهاي كشور داشته است. از جمله اين اثرات مي‌توان موارد ذيل را برشمرد:

 

 

الف - اثرات اجتماعي – اقتصادي

 

-هويت بخشي به مالكيت خصوصي در روستاها؛

 

-كاهش مشكلات بويژه برخوردها و نزاعهای اجتماعي بر روي تملك ارضي و افزايش همبستگي اجتماعي روستاییان؛

 

-تقويت روحيه ماندگاري روستاييان در روستا؛

 

-برخورداري روستاييان از اعتبار اجتماعي؛

 

-جذب تسهيلات مالي در روستاها؛

 

 
 

ب - اثرات كالبدي

 

- گسترش فيزيكي مبتني بر برنامه ريزي؛

 

- بهبود كيفيت مسكن روستايي؛

 

 

ج - اثرات مديريتي – نهادي

 

 - ارتقاء جايگاه نهادهای محلی(دهياريها و شوراهاي اسلامي روستايي) در مديريت روستا؛

 

- افزايش نقش نظارتي دولت در مديريت اراضي روستايي؛

 

- تقويت نظام مالياتي كشور.

 

 

جمع بندي

 

شكاف بين شهر و روستا و تفاوت مزیتهای مكاني دراین دو عرصه همواره يكي از مهمترين دغدغه‌هاي نظام برنامه‌ريزي کشور بوده است كه دولت را بر آن داشته تا با اتخاذ سياستهایی مناسب در جهت كاهش آن اقدام نمايد. يكي از اين موارد، سياست صدور اماكن روستايي است. اين سياست باتوجه به شرايط خاص اجتماعي، اقتصادي جامعه روستايي و تحولات بوجود آمده توانسته در ارتقاء سطح برخي از معيارهاي توسعه روستايي نظير، امنيت قضايي، نرخ سرمايه‌گذاري، همبستگي اجتماعي، ماندگاري جمعيت جامعه محلي، گسترش موزون فيزيكي- كالبدي روستاهاي كشور مثمر ثمر واقع گردد.

اين سياست همانند هر اقدام به نوعي با چالش هايي روبرو است كه برخي از آنها به ساختار مالكيت در جامعه روستايي، برخي به ساختار اجتماعي و ویا به نظام مديريت و برنامه‌ريزي باز مي‌گردد‌. لذا تلاش در راستاي رفع اين چالشها مي‌تواند زمينه و بستر لازم را براي تثبيت مالكيت تمام روستاييان كشور جهت برخورداري از منافع آن فراهم سازد.

 

 

 

تهيه و ارسال: سيد محمد هاشمي كرويي

                     منبع: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی- معاونت عمران روستایی

      

 

 

 

 12 مهرماه 1392 در وبسايت روستا درج شد.